Emlak vergisine üst sınır geldi: Kim, ne kadar ödeyecek; işte tüm detaylar…

Yeni düzenleme ile emlak vergilerinde fahiş artışların önüne geçmek için üst sınır getirildi. 2026’da vergi değerleri, 2025 yılı değerlerinin 2 katını aşamayacak. Kira gelirlerindeki 47 bin TL’lik istisna korunurken, satışta değeri düşük gösterenlere verilen cezalar ağırlaştırıldı.

Emlak vergilerine yönelik uzun süredir beklenen düzenleme Meclis’ten geçti ve milyonlarca konut ile iş yeri sahibini yakından ilgilendiren yeni üst sınır uygulaması yürürlüğe girdi. Kamuoyunda emlak vergilerinin bu yıl fahiş oranlarda artacağı konuşulurken, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen önerge ile 2026’da uygulanacak bina ve arazi vergi değerlerinin, 2025 yılına ait değerlerin 2 katını geçemeyeceği hükme bağlandı. Böylece birçok bölgede 7, 10 hatta 15 kata kadar yükselen rayiç değer artışlarının önüne geçilmesi hedeflendi. Aynı düzenleme kapsamında satış sırasında taşınmaz değerini düşük gösterenlere yönelik cezalar da artırıldı; kira gelirlerindeki 47 bin TL’lik istisnanın kaldırılması ise tekliften çıkarıldı.

Milliyet’ten Onur Topkan’ın haberine göre, gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yeni düzenlemeyle ilgili şu bilgileri paylaştı:

“Kanun kapsamında 2026 yılında uygulanacak emlak vergisi değerlerine bir üst sınır getirildi. Bu sayede belli bölgelerde 10-15 kat olan artışlar yapılamayacak. Bu değer 2025 yılında tespit edilen değerlerin 2 katından fazla olamayacak. Aşırı artışların da önüne geçilmiş olacak.

‘2 katından fazla olamayacak’ denilmesi şudur: Diyelim ki 2025 yılında bir caddenin rayiç değerinin 5 bin TL olduğunu kabul edelim. Bu arsanın rayiç değeri 2026 yılında ‘2 kattan fazla artamaz’ denildi. Bu, aslında 3 katı ifade etmiş oluyor ki 15 bin TL’yi geçemeyecektir. Yani bu artış 15 bin TL ile sınırlı olacaktır. İki kat ifadesi ile aslında mevcutta kendisi + 2 katı ifade edildiği için 5 bin TL’lik bir cadde/sokak rayici 15 bin TL rakamına çıkacaktır. Bu üst sınır olarak kabul edilecektir. Belediyeler tabi ki bu sınırın altında artış da yapabilirler.

Bir önemli düzenleme daha getirildi. Normalde rayiç değerleri 2026 yılında üst sınır kapsamında iki kat artırılacak ama 2026’dan 2027’ye, 2027’den 2028’e, 2028’den 2029’a geçişlerde, ara dönemlerde önceden yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılan rayiç değerler yeniden değerleme oranında artırılacak.

Rayiç değerlerde 2027 yılı itibarıyla 3 yıl içinde o yıllardaki yeniden değerleme oranında artışlar yapılacak. Bu durum enflasyon çerçevesinde emlak vergilerinin artmasını ve en azından 4 yılda bir toplanan takdir komisyonlarına gelene kadar rayiç değerlerin çok düşük kalmamasına da önemli katkılar sağlayacaktır.”

“Kim, ne kadar emlak vergisi ödeyecek?” sorusunu da yanıtlayan Özelmacıklı, şunları kaydetti:

“Ortalama bin TL emlak vergisi ödeyenlerin emlak vergisi 2026 yılında 1.500 TL olacaktır. Yaklaşık 1.600-1.700 TL ödeyenlerin emlak vergisi 3.100 TL olacaktır. Bu rakamlar ortalamasıdır. Kişinin arsadaki payı, metrekaresi yüksekse emlak vergisi bundan daha fazla etkilenecektir. Eğer arsadaki metrekaresi küçükse emlak vergisi artışından daha az etkilenecektir. Bazı yayın organlarında geçen ‘2 bin TL ödeyen, 6 bin TL ödeyecek. 3 bin TL ödeyen, 9 bin TL ödeyecek’ şeklinde açıklamalar doğru değildir.”

Uzman isim, “Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda alınan vergi ziyaı cezası adını verdiğimiz ceza yüzde 25’ten 4 kat artışla 1 kata yükseltildi. Yeni düzenlemede aslında değerin düşük gösterildiği tespit edilirse ki biz bu duruma eksik beyan diyoruz. Aradaki farka isabet eden tapu harcı tekrar hesaplanacak ve 1 kat vergi ziyaı cezası olarak uygulanacak. Bu durum hem alıcı hem satıcı için risk içeriyor.” ifadeleriyle de satışta gayrimenkulün değerini düşük gösterenler için cezanın 4 kat arttırıldığını söyleyerek uyardı.