Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi yanıtladı: Site aidatları neden artıyor, fahiş site aidatına karşı dava açmak mümkün mü, dava nerede ve nasıl açılır?

İstanbul’da bazı semtlerde site aidatları 10 bin lirayı aşarak kiralar kadar belirleyici hale geldi. Aidatların yükselişinde yalnızca ekonomik koşullar değil, maliklerin ilgisizliği ve yönetimlerdeki şeffaflık eksikliği de rol oynuyor. Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan, yüksek aidatlara karşı maliklerin sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabileceğini hatırlatarak, “‘İtirazım var’ kaydı düşülmeden toplantıda sessiz kalınırsa, sonradan dava açmak daha zor hale gelir,” uyarısında bulundu.

Hürriyet’ten Oya Armutçu, site aidatları konusundaki hukuki durumu Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordu. Armutçu, Erdoğan’ın görüşlerini şöyle aktardı:

“– Aidatlar neden bu kadar arttı? Ekonomik koşullar, enerji fiyatları ve hizmet maliyetlerindeki artış elbette önemli sebepler. Asıl mesele sadece ekonomi değil. Aidatların artmasında maliklerin ilgisizliği, yönetimlerin şeffaf olmaması ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açıkça belirtilmiş bazı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi de çok büyük rol oynuyor.

– Kat malikleri neden site genel kurulu toplantılarına katılmalı? KMK’nın 29. ve 30. maddelerine göre, apartman ve site yönetimlerinde en yetkili organ ‘genel kurul’dur ve alınan kararlar bütün kat maliklerini bağlar. Ancak uygulamada çoğu malik toplantılara katılmıyor. Böyle olunca da kararlar küçük bir grubun inisiyatifiyle alınabiliyor.

– Site toplantılarında çok sayıda vekalet toplayan kişiler aidatlar üzerinde etkili olabiliyor mu? KMK madde 31’e göre, maliklerin toplantıya katılamaması halinde vekalet verilebilir. Ne var ki uygulamada sınırsız sayıda vekalet toplayan bazı kişiler, bu yetkiyi kullanarak çoğunluğu etkisiz hale getiriyor. Çoğunluk istemese bile işletme projeleri veya yüksek aidat kararları kolayca geçebiliyor. Bir kişi, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

– Aidat kalemi nerede yer alıyor? KMK madde 37’ye göre, yönetici her yıl içinde yeni aidat miktarının de yer aldığı bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu projede tahmini gelir ve giderler ayrıntılı olarak yazılmalıdır.

– Toplantı öncesinde maliklere tahmini bütçe sunulmalı mı? Toplantıdan önce maliklere banka dökümleri, tahmini bütçe ve varsa denetçi raporları sunulmuyor. Bu çok önemli bir sorun. Malikler toplantıya hazırlanmış halde gitmediği için sağlıklı tartışma yapılamıyor.

– Site denetçileri hesapları ne kadar denetliyor? Denetçiler çoğu sitede ya seçilmiyor ya da işlevsiz bırakılıyor. Denetim yapılmadığında da aidatların nereye harcandığını sorgulamak imkânsızlaşıyor.

– Toplantıda bütçeye itiraz etmek isteyen malik ne yapmalı? Genel kurul toplantısı yapılırken kat maliklerinden biri bütçe veya herhangi bir gündem maddesine itiraz etmek isterse, bu itiraz tutanaklara geçirilmelidir. Bu işlem ileride açılabilecek bir iptal davasında delil niteliği taşır. KMK madde 37’ye göre işletme projesi genel kurulda görüşülür ve kabul edilirse, kat maliklerini bağlar. Dolayısıyla ‘İtirazım var’ kaydı düşülmeden toplantıda sessiz kalınırsa, sonradan dava açmak daha zor hale gelir.

– Toplantıya çağrılmayan da dava açabilir mi? KMK madde 33’e göre, genel kurulda alınan kararlara karşı iptal davası açılabilir. Bu davayı açma süresi, kararın alınmasından itibaren bir aydır. Yetkili mahkeme, apartman veya sitenin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Dava açabilmek için toplantıya katılmış veya usulüne uygun çağrıya rağmen toplantıya katılamamış olmak gerekir. Eğer malik, toplantıya hiç çağrılmamışsa veya çağrı usulsüz yapılmışsa dava açma süresi öğrendiği tarihten itibaren bir aydır.”

Yazının tamamı için .